Als op ‘de’ markt de vraag naar een product groter wordt, zal de prijs stijgen of het aanbod toenemen. Op de woningmarkt hoeft dat niet zo te werken. In de sociale-huursector gebeurt soms geen van beide. Het gevolg kan zijn dat er ellenlange wachttijden kunnen ontstaan voor aantrekkelijke woningen. De markt is overspannen.
Op de particuliere koopmarkt reageert de prijs wel, maar het aanbod zelden op de vraag. Het gevolg is dat er prijsexplosies kunnen optreden die zo hevig zijn dat het op een gegeven ogenblik voor niemand meer mogelijk en/of aantrekkelijk is om een woning te kopen. Dan klapt de markt in elkaar en zijn de huizenbezitters die op het toppunt van de markt gekocht hebben, de grote verliezers.
Insiders en outsiders op de koopmarkt
bron: unsplash.com
Die prijsexplosie op de woningmarkt is er nu al een beetje. Dat blijkt omdat mensen die als nieuwkomer op de woningmarkt een woning zoeken, grote moeite kunnen hebben een geschikte en betaalbare woning te vinden. Met een inkomen van ongeveer 45.000 euro, geven banken op dit moment – door regelgeving van de rijksoverheid – een hypotheek waar in sommige delen van het land geen woning voor te koop is. Zij zijn outsiders op de koopmarkt. Als de prijsexplosie doorzet zullen nieuwkomers met hogere inkomens op een gegeven moment ook de koopmarkt niet meer op kunnen gaan.
De insiders – zij die al een koopwoning bezitten – zijn de spekkopers. Zij zien hun vermogen groeien zonder dat ze er wat voor hoeven te doen. Tenminste, zolang koopwoningen voor een voldoende groot aantal mensen betaalbaar blijven. Als dat niet meer zo is, zal – zie boven – de markt inklappen en worden sommige insiders alsnog outsiders.
Insiders en outsiders in de sociale-huursector
De outsiders op de koopmarkt zijn ook outsiders bij de sociale huur. De mensen met de laagste inkomens (ofte wel de doelgroep, dat zijn huishoudens met een inkomen tot ongeveer 39.000 euro) hebben toegang tot de sociale-huursector. Mensen met een inkomen rond 45.000 hebben in beginsel geen toegang. Voor hen geldt dus dat voor een (goedkope) woning in de sociale-huursector haar (of zijn) inkomen te hoog is, maar voor het verkrijgen van een voldoende hypotheek, haar inkomen te laag is. Voor haar blijft de particuliere huursector over, maar daar zijn de huren zo hoog dat die een onevenredig groot deel van haar inkomen zullen gaan opslokken.
Mensen die voor de sociale-huursector in aanmerking kwamen, omdat hun inkomen laag was, maar er in inkomen op vooruit zijn gegaan, zijn de insiders van deze sector. Zij kunnen blijven ‘scheefwonen’ in een woning waar ze in verhouding weinig huur voor hoeven te betalen. Ze zijn in staat te sparen tot ze genoeg hebben om een dure koopwoning aan te schaffen.
Woningcorporaties in de sociale huursector
De sociale-huursector wordt grotendeels verzorgd door de woningcorporaties die woningen met lage huren in hun bezit hebben. Deze woningcorporaties vinden hun oorsprong in de Woningwet van 1901 waarin voorzien wordt in leningen aan gemeentelijke woningbouwverenigingen. Deze woningbouwverenigingen (nu alleen nog maar corporaties genoemd) hadden tot taak betaalbare en leefbare woningen te bouwen voor de allerarmsten. In de loop van ruim honderd jaar hebben deze corporaties miljoenen sociale woningen gebouwd.
Ongeveer 32% van de Nederlandse woningvoorraad bestaat inmiddels uit sociale huurwoningen (zie CPB). De gevraagde huren zijn in de regel niet ‘marktconform’, maar liggen onder de huren die particuliere verhuurders voor analoge woningen vragen. De huren in de sociale-huursector bedragen minder dan 700 euro per maand en kunnen voor de allergoedkoopste huurwoningen zelfs minder dan 400 euro zijn. Corporaties zijn niet vrij om zelfstandig de huren te bepalen, maar moeten zich houden aan de regels van de rijksoverheid.
Lage huren
De huren in de sociale sector worden ‘kunstmatig’ laag gehouden en weerspiegelen daarom niet (volledig) de kwaliteit van de woningen. Woningen van een hogere kwaliteit kunnen in beginsel toch voor dezelfde prijs verhuurd worden als woningen van mindere kwaliteit binnen dezelfde gemeente. Als gevolg daarvan zal er ‘te’ veel vraag zijn naar de woningen met hoge kwaliteit en ‘te’ weinig vraag naar woningen met lage kwaliteit.
De corporaties dienen met gemeenten afspraken te maken over nieuwbouw, huurprijzen en over de manier waarop woningen worden toegewezen aan woningzoekers. De corporaties opereren dus lokaal, maar moeten wel voldoen aan landelijke wetten. Een belangrijke verplichting voor woningcorporaties is dat 80% van de woningen moet worden toegewezen aan mensen met de laagste inkomens. 10% van de woningen mag aan huishoudens met een inkomens tot maximaal 41.000 euro worden toegewezen. De rest (10%) mag aan mensen met hogere inkomens worden toegewezen, maar dit mag niet ten koste gaan van huishoudens die met een hoge urgentie een huurhuis zoeken.
Starters, doorstromers en scheefwoners
Soms denken mensen dat er woningnood is onder de laagst betaalden. Er zijn namelijk wachttijden en op vrij komende woningen wordt soms door honderden belangstellenden gereageerd. Toch is het bestaan van woningnood moeilijk vast te stellen. Er kan ook sprake zijn van ‘frictie’, dat wil zeggen dat er tijdelijke tekorten zijn omdat het nu eenmaal even duurt voor mensen een nieuwe woning hebben gevonden en/of verhuisd zijn.
De sociale-huursector is uiteraard geen statisch fenomeen; er zijn starters, er zijn huishoudens die naar een woning buiten de sector willen verhuizen (doorstromers) en er zijn huishoudens die een te hoog inkomen hebben voor de sector en er toch blijven wonen (zogenaamde scheefwoners). Als het aantal huishoudens dat instroomt gelijk is aan het aantal huishoudens dat buiten de sector een huis vindt over de tijd ruwweg gelijk is, is er geen woningnood. Dan hoeven er dus ook geen extra sociale-huurwoningen gebouwd te worden.
Frictie in de sociale-huursector
Maar, zelfs als het aantal woningen dat voorradig is, gelijk is aan het aantal huishoudens in de doelgroep, kan er toch een probleem zijn. Er zijn namelijk ook huishoudens die binnen de sociale-huursector willen verhuizen. Sommigen willen een beter huis in een betere wijk, anderen willen een ander soort huis dat beter past bij hun situatie. Ouderen willen bijvoorbeeld van een eengezinswoning naar een appartement verhuizen.
Maar ook binnen de sociale-huursector zul je naar een ander huis moeten zoeken als je wilt verhuizen. In theorie is het mogelijk dat iedereen in de doelgroep een woning heeft, maar toch een woning zoekt. Het kan dan heel lang duren voordat iedereen zijn gewenste huis gevonden heeft. De zogeheten actieve zoektijd kan dan heel lang worden.
Frictie is geen woningnood
Als er een lange gemiddelde zoektijd wordt geregistreerd, zeg van meerdere jaren, dan zou de conclusie wellicht kunnen luiden dat de woningnood groot is. Er zijn echter niet te weinig huizen, er zijn genoeg huizen, maar mogelijk de verkeerde huizen en zelfs dat laatste hoeft niet het geval te zijn.
Het is namelijk denkbaar dat de juiste huizen voor iedereen aanwezig zijn, maar dat het met het geldende zoeksysteem niet mogelijk is iedereen in de gewenste huizen te krijgen. Als er een alwetende planner zou zijn, die precies ieders wensen kende en, natuurlijk ook alle beschikbare woningen, dan zou die planner een groot ruilschema kunnen opstellen waarbij iedereen in de gewenste woning uitkomt.
Dan is er dus in de sociale-huursector geen sprake van te weinig huizen. Men wacht tot de juiste woning beschikbaar komt, maar omdat iedereen op iedereen zit te wachten, komt er niets beschikbaar.
Frictie kan worden opgelost door doorstroming
Maar, als gezegd, in de sociale-sector vinden er wel veranderingen plaats. Sommige huishoudens vinden een woning buiten de sociale-huursector; er zijn ook huishoudens die ophouden te bestaan door sterfte. Er komen dus geregeld woningen beschikbaar en dat kan een lawine aan extra beschikbare woningen tot gevolg hebben. Zelfs als maar een paar woningen door vertrek uit de sector beschikbaar komen, kan dit al leiden tot een enorme daling van de zoektijd naar een andere woning in de sociale-huursector.
Een voorbeeldje. Stel woning A komt beschikbaar door het vertrek van huishouden a. Woning A is precies de woning waar huishouden b al tijden op wacht en ze krijgt woning A toegewezen. Huishouden b laat dan woning B achter, precies de woning die huishouden c zoekt. Huishouden d op haar beurt wacht al weer tijden op woning C. Enzovoorts.
Doorstroming vanuit de sociale-huursector is, met andere woorden, belangrijk om ervoor te zorgen dat huishoudens naar andere gewenste woningen kunnen verhuizen.
Misschien komt er woningnood …
Conclusies tot nu toe. Op de koopmarkt is er continu toenemende schaarste die – bij ongewijzigd beleid – tot het instorten van de woningmarkt zal kunnen leiden, zoals begin jaren 1980 en na de kredietcrisis van 2008 gebeurde. Hoe dan ook zijn de starters en de recente starters dan de dupe.
Dat is echter geen woningnood: de (hoge) prijzen op de koopmarkt zorgen ervoor dat een deel van de vragers uit de markt worden geweerd. Zij gaan naar andere soorten behuizing, misschien wel ‘krotwoningen’.
In de sociale-huursector lijkt er nu niet echt sprake van schaarste te zijn. Op veel plaatsen in het land is het aanbod van sociale-huurwoningen grofweg gelijk aan het aantal huishoudens dat in aanmerking komt voor die woningen. Maar dat kan natuurlijk veranderen.
… door immigratie
Belangrijkste reden voor die verandering is immigratie. De laatste paar jaren is het immigratiesaldo in Nederland ruim 100.000. Dat is immigratie aan de onderkant en aan de bovenkant. Aan de onderkant zijn het veelal asielzoekers die – als ze statushouders worden – gehuisvest moeten worden in de sociale-huursector. Aan de bovenkant zijn het de expats – hooggeschoolde immigranten – die (nog meer) druk leggen op de koopmarkt.
De druk op de woningmarkt kan daarom verlicht worden door het migratiebeleid aan te passen, maar daar gaan hogere machten over (zie hier hoe economen tegen immigratie aankijken en hier hoe migratiebeleid eruit kan zien). Het rijk kan via allerlei maatregelen de vraag naar woningen ontmoedigen (het CPB somt maar liefst 30 mogelijke maatregelen op). Het zijn echter vooral de gemeenten die gaan over huisvesting en zij kunnen weinig aan het rijksbeleid doen. Wat kunnen zij wel doen?
Bouwen!
Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, verkondigt dit al enige tijd. Onlangs beweerde hij in De Volkskrant dat er een tekort is aan 315.000 woningen. Waar dat getal op gebaseerd is, is mij niet helemaal duidelijk, maar het zal wel niet uit de lucht gegrepen zijn. De remedie is duidelijk: bouwen, maar dat wil maar niet vlotten.
Luister naar zijn woorden: “Sinds we geen minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening meer hebben, is het allemaal lokaal. Zelfs binnen gemeenten lopen de doelstellingen vaak ver uiteen. Het grondbedrijf wil een maximale opbrengst bij verkoop van de bouwgrond, de gemeenteraad wil meer sociale woningbouw, wat de prijs weer drukt. En ligt er na jaren soebatten eindelijk een plan, dan tekent de zittende bevolking wel bezwaar aan.”
Gemeenten moeten bouwen
Gemeenten zouden dus meer moeten bouwen. Dat moeten ze dan wel willen en dat blijkt vaak niet het geval. Bovendien wil men dan vaak meer sociale woningbouw, terwijl daar op korte termijn niet het grootste probleem zit.
Zelfs als gemeenten willen bouwen voor de koopmarkt, zijn ze vaak afhankelijk van projectontwikkelaars omdat die de grond hebben. Gemeenten hebben natuurlijk wel grond in de buitenstedelijke gebieden, maar daar mag op grond van landelijke regelgeving maar beperkt gebouwd worden en in ieder geval zijn de provincies er tegen om het open landschap aan te tasten.
Milennials: protesteer
Net als ik heeft Boelhouwer waarschijnlijk kinderen uit de millenniumgeneratie die op zoek zijn naar een huis. Dit is wat hij daarover zegt: “Heb je een eigen huis, dan zit je goed. Met die lage rente en de hypotheekrenteaftrek is wonen zelfs goedkoop geworden, ook al zijn de huizenprijzen hoog. Daardoor wordt er ook nog eens flink vermogen opgebouwd. Maar de millenniumgeneratie heeft geen toegang tot die markt. Het is mij een raadsel waarom ze wel demonstreren voor het klimaat, maar niet voor betaalbaar wonen. Je mag ook iets eisen voor jezelf, toch?”
Met een variant op het communistisch manifest, zouden we kunnen zeggen: “De millennials hebben niets dan krotten te verliezen. Zij hebben een betaalbare woning te winnen. Millennials aller provincies, verenigt U.”
0 reacties