De ineenstorting van de huizenmarkt was te voorspellen

In 2000 schreven twee economen een stukje voor het Nederlandse economenblad ESB waarin ze beweerden dat als je de ‘financiële benadering’ gebruikte het helder was dat de pensioenfondsen vermogensoverschotten hadden. Zij schatten die op ongeveer 80 miljard euro. Veel economen dachten toen dat de bomen definitief de hemel in zouden groeien.

Ik hoorde daar niet bij. Misschien daarom vroeg de redactie van ESB mij om te reageren op die twee economen. Dat deed ik graag, want domheid is makkelijk te bestrijden. Ik beweerde dat de heren zich rijk rekenden door de trends van de afgelopen jaren door te trekken, terwijl een trendbreuk op de financiële markten niet onwaarschijnlijk is. Beter dan toen kan ik het nu eigenlijk niet zeggen. Ik schreef:
“Kijk bijvoorbeeld eens naar huizen en aandelen, activa waar de pensioenfondsen flink in hebben belegd de afgelopen decennia. De rendementen daarop zijn in de afgelopen tien jaar torenhoog geweest. Huizenprijzen en aandelenkoersen kunnen uiteraard gebaseerd zijn op de ‘echte’ waarde van huizen of bedrijven, maar kunnen ook berusten op ongegronde verwachtingen. Als prijzen stijgen en iedereen verwacht dat dat wel door zal gaan, blijven de prijzen stijgen. Totdat de ‘zeepbel’ echter zo groot is dat die knapt. Bij huizen is dat direct evident. Hoewel in ons land de grond schaars is, en de welvaartsstijging leidt tot een vraag naar grotere en mooiere huizen, is een deel van de spanning op de huizenmarkt te verklaren door demografie. Als de geboortegolf met pensioen begint te gaan, zal een groot deel daarvan hun (grote) huis willen verlaten en dat willen verruilen voor een kleiner optrekje of direct maar voor een plaatsje in een verzorgingsflat. Omdat de cohorten die na de geboortegolf komen kleiner zijn is leegstand van de verlaten huizen niet denkbeeldig. Gevolg: de huizenmarkt stort in. Weg zeepbel.” 

 

Maar de zeepbel in de huizenmarkt werd niet gezien

Veel Nederlandse economen dachten in de booming days van 2000 niet aan een zeepbel in de huizenmarkt, maar toch was ik zeker niet de eerste die zo iets beweerde. Des te vreemder dat zes jaar later de leiding van de SNS-bank meeging in de psychose van de huizenmarkt. De topbankiers van SNS hadden niet door dat de top van de huizenmarkt in zicht was. Niet noodzakelijk precies in 2006 natuurlijk. De zeepbel had ook nog een paar jaar door kunnen groeien, maar zelfs zonder kredietcrisis moest de reële prijsstijging van huizen eens ophouden. Dit simpele inzicht ontging Sjoerd van Keulen en andere bankiers van SNS. Maar goed, ik ben maar ik, maar er waren ook anderen die waarschuwden dat de prijsstijging op de huizenmarkt een zeepbel was. De Amerikaanse econoom Robert Shiller, bijvoorbeeld, werkzaam aan de topuniversiteit Yale, heeft zich veel met zeepbellen op de huizenmarkt bezig gehouden. Er is sprake van een zeepbel als mensen grote prijsstijgingen van huizen verwachten, waardoor zij een huis dat zij onder ‘normale’ omstandigheden te duur zouden vinden toch kopen. Ze verwachten immers door een toekomstige waardestijging van huizen gecompenseerd te worden. Starters op de woningmarkt voelen door dezelfde ontwikkeling dat zij snel moeten zijn met het kopen van een huis, omdat ze zich misschien geen eigen huis meer kunnen veroorloven als ze lang wachten met de aankoop: hoe later je koopt, des te duurder immers het huis zal zijn. De huizenzeepbel wordt dus in stand gehouden zolang mensen blijven verwachten dat de aankoopprijzen blijven stijgen. In 2004 onderzochten Robert Shiller en Karl Case de verwachtingen van mensen in de VS over de ontwikkelingen van de huizenprijzen. Inderdaad, de verwachtingen van mensen duidden er op dat er sprake was van een zeepbel. Zo dachten huiseigenaren in steden als San Francisco en Los Angeles dat de waarde van hun huizen in tien jaar tijd zou verviervoudigen. Shiller en Case concludeerden dat huiseigenaren in een zeepbel leefden zonder dat ze het zelf door hadden. Dit was de VS, maar het was in Nederland ongetwijfeld niet veel anders. Sjoerd van Keulen (voormalig bankier bij SNS) zat ook in zo’n zeepbel. Die midden in het gezicht van zijn opvolger uiteenspatte.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.